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En 2025 entraron al Registro Inmobiliario 26,948 solicitudes de deslinde. Y Muchos de esos expedientes buscan darle un título propio a una constancia anotada, una figura que nació de una ley de 1947 que muchos creen olvidada: la Ley 1542 de Registro de Tierras.
La Ley 1542 de Registro de Tierras, del 11 de octubre de 1947, rigió durante casi seis décadas el registro de todos los terrenos del país y llevó a su plenitud el sistema Torrens, que había llegado en 1920.
En 2005 la sustituyó la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, que la derogó salvo en materia de impuestos. Pero miles de inmuebles conservan títulos o constancias anotadas emitidos bajo su vigencia, y por eso sigue importando a quien compra.
En este reporte te explicamos de dónde viene la Ley 1542, qué establecía, por qué fue reemplazada, qué son las constancias anotadas y qué hacer hoy si el inmueble que te interesa tiene una. Incluye las cifras más recientes de deslindes del Registro Inmobiliario.
Origen histórico de la Ley 1542 de Registro de Tierras
La historia empieza en 1920. Durante la ocupación estadounidense, el Gobierno Militar dictó la Orden Ejecutiva No. 511, del 1 de julio de 1920, que creó la primera Ley de Registro de Tierras del país.
El preámbulo de esa orden, que la Ley 1542 conserva en su texto, explica por qué: muchos títulos de terrenos eran tan confusos y dudosos que impedían el desarrollo, se prestaban al fraude y permitían despojar a los verdaderos dueños.
La solución fue un tribunal especial dedicado solo a los títulos de propiedad y un método «científico» de registro. Así llegó al país el sistema Torrens, de origen australiano, que según el bufete Guzmán Ariza es la base del registro dominicano desde 1920.
Veintisiete años después, el Congreso Nacional aprobó la Ley No. 1542 del 11 de octubre de 1947, que sustituyó a la orden de 1920 y se convirtió en la Ley de Registro de Tierras. Con varias modificaciones, rigió hasta 2005.
GRÁFICO 1: Ficha de la Ley 1542 de Registro de Tierras: origen en la Orden Ejecutiva 511 de 1920, vigencia desde 1947, objetivo, terrenos comuneros, Tribunal de Tierras y prohibición de hipotecas ocultas.
Qué establecía la Ley 1542
El artículo 1 de la Ley 1542 de registro de tierras fijaba su objetivo: registrar todos los terrenos de la República, sus mejoras y los demás derechos reales, además del deslinde, mensura y partición de los terrenos comuneros.
Los terrenos comuneros y los «pesos de títulos»
Uno de los grandes problemas que la ley vino a resolver fueron los terrenos comuneros. El artículo 2 los define como predios indivisos de dos o más personas, cuyos derechos estaban representados en acciones llamadas «pesos», más relacionadas con el valor que con un área concreta.
Para depurar ese sistema, la ley dio al Tribunal de Tierras competencia exclusiva para el saneamiento y registro de los terrenos, la partición de los comuneros, la depuración de los pesos de títulos y las litis sobre derechos registrados (artículo 7).
Títulos sin hipotecas ocultas bajo la Ley 1542
La gran promesa del sistema estaba en el artículo 174: en los terrenos registrados no habría hipotecas ocultas. Quien recibía un Certificado de Título por compra de buena fe y a título oneroso lo retenía libre de cargas no inscritas.
Esa idea, la de que el registro dice la verdad, sigue siendo hoy el corazón del sistema Torrens dominicano. La explicamos en nuestra guía sobre el sistema Torrens en República Dominicana.
Por qué la Ley 108-05 sustituyó a la Ley 1542
Con el paso de los años, la ley de 1947 acumuló modificaciones y problemas prácticos. Uno de los más conocidos nació de su artículo 170: cuando un título abarcaba porciones de distintos dueños, a cada uno se le podía entregar una «constancia», un extracto del título original.
Esas constancias, conocidas como constancias anotadas, permitían vender porciones de una parcela sin delimitarlas en el terreno. Con el tiempo, muchas parcelas quedaron divididas en papel entre decenas de dueños sin linderos claros.
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, de 2005, atacó ese problema. Exige que todo derecho que se registre esté respaldado por un levantamiento parcelario aprobado y una designación catastral propia (artículos 108 y 109, modificados por la Ley 51-07).
GRÁFICO 2: Tabla comparativa entre la Ley 1542 de registro de tierras y la Ley 108-05: quién registra, títulos de porciones, cargas ocultas, garantía y estado actual.
Según el artículo 123 de la Ley 108-05, en su versión modificada por la Ley 51-07, la Ley 1542 quedó derogada expresamente, excepto en lo que se refiere a impuestos. Esas disposiciones fiscales siguen vigentes hasta que la autoridad dicte normas que las sustituyan.
Para un resumen completo de la nueva ley, revisa nuestra guía de la Ley 108-05 modificada por la Ley 51-07.
Qué significa hoy la Ley 1542 para compradores y vendedores
En la práctica, la Ley 1542 sigue presente en muchas operaciones. Miles de inmuebles conservan títulos o constancias emitidos bajo la ley anterior, y lo que cambia es cómo se pueden transferir hoy.
Guzmán Ariza resume una regla clave del régimen actual: las ventas de inmuebles no mensurados, es decir, sin designación catastral única y plano individual aprobado, no se pueden inscribir en el Registro de Títulos. Por eso, la porción de una constancia anotada suele tener que individualizarse antes o como parte de la venta.
El deslinde está regulado por el artículo 130 de la Ley 108-05. Desde la Resolución 3642-2016, el reglamento de desjudicialización del deslinde, muchos de estos expedientes pueden procesarse entre Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos en menos tiempo del reglamentario, según la Memoria Institucional 2025 del Registro Inmobiliario. Te lo explicamos paso a paso en nuestra guía para deslindar un terreno.
El cambio de 2025: primero, la regularización parcelaria
Hay una novedad que cambia el camino. El 9 de octubre de 2025, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia modificó el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, según elCaribe. Desde entonces, la regularización parcelaria es la regla general para individualizar una porción de parcela, y el deslinde queda como excepción para la etapa judicial, cuando hace falta un proceso contradictorio, por ejemplo, porque un colindante o un copropietario se opone.
La reforma también simplificó los requisitos de la regularización para ampliar su uso. Mientras el trámite está en curso, el Registro de Títulos anota en el registro complementario del inmueble que está en regularización parcelaria. Esa anotación dura un año, y se cancela antes si Mensuras Catastrales aprueba o rechaza los trabajos técnicos.
Los deslindes, en cifras
¿Cuántas personas están cerrando hoy ese capítulo de la ley vieja? Según la misma Memoria, en 2025 ingresaron 26,948 expedientes de deslinde a las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, y salieron registrados 22,205 por los Registros de Títulos: un 82 % de solución, el segundo mejor resultado desde 2020, casi todo antes de la reforma de octubre. Ese porcentaje es la proporción entre los deslindes registrados y los expedientes que entraron en el mismo año: por cada 100 que entraron en 2025, salieron registrados 82.
GRÁFICO 3: Gráfico de barras horizontales de los expedientes de deslinde ingresados a Mensuras Catastrales y registrados en el Registro de Títulos cada año de 2020 a 2025, con el porcentaje de solución de cada año, que va de 58 % a 87 %; en 2025, 26,948 ingresados, 22,205 registrados y 82 % resuelto.
El año récord en ingresos fue 2024, con 35,424 expedientes, y el de mejor solución, 2022, con un 87 %. En promedio, desde que se hizo efectiva la desjudicialización, el porcentaje de solución ronda el 74 %, según el Registro Inmobiliario. Además, en 2025 el 64 % de los expedientes técnicos se trabajó antes de los 15 días hábiles.
¿Qué significa para ti? Que individualizar tu porción ya no es el trámite eterno de antes, y con la reforma de 2025 debería ser más sencillo, pero tampoco es inmediato: si compras con constancia anotada, planifica ese tiempo.
GRÁFICO 4: Esquema de cuatro pasos para pasar de una constancia anotada a un título propio: constancia anotada, mensura, regularización parcelaria como regla general desde octubre de 2025, con deslinde judicial solo si hay conflicto, y título propio.
La experiencia de los abogados inmobiliarios es clara en un punto: comprar una constancia anotada sin individualizar es más barato, pero también más lento y riesgoso de transferir o hipotecar. El banco, por lo general, pide un título individual para financiar.
💡 Consejo experto: Si el vendedor te ofrece un inmueble amparado en una constancia anotada, pide el plano de la porción y pregunta si ya hay un expediente de regularización parcelaria o de deslinde abierto. Negocia que el costo y el tiempo de ese trámite se reflejen en el precio o en el plan de pago.
Usa esta lista si el inmueble que te ofrecen tiene una constancia anotada:
Si el inmueble que te ofrecen tiene una constancia anotada
Marca cada punto antes de pagar.
El título
La individualización
El dinero
Cómo saber si tu título viene de la Ley 1542
¿Tu inmueble tiene un título de la ley vieja? Hay pistas sencillas. Si el documento es una «constancia» y no un certificado de título con designación catastral propia, casi seguro se emitió bajo la Ley 1542. Lo mismo si el título menciona una parcela con muchos copropietarios, o porciones expresadas sin linderos claros.
La forma segura de saberlo es pedir una certificación de estado jurídico del inmueble al Registro de Títulos: te dirá quién es el propietario registrado, si existen cargas y si el inmueble tiene designación catastral. Te explicamos cómo en nuestra guía del Registro Inmobiliario.
¿Y si es una constancia? No es un problema sin solución, pero sí un trabajo pendiente. Un agrimensor deberá hacer la mensura de tu porción y tramitar la regularización parcelaria, o el deslinde si hay conflicto, para que recibas un certificado de título propio. Es el paso que te permite vender, hipotecar o heredar sin trabas.
Preguntas frecuentes sobre la Ley 1542 de Registro de Tierras
Preguntas frecuentes sobre la Ley 1542 de Registro de Tierras
Toca una pregunta para ver la respuesta.
¿Qué es la Ley 1542 de Registro de Tierras?
Es la ley del 11 de octubre de 1947 que regía el registro de todos los terrenos del país y sus derechos. Sustituyó a la Orden Ejecutiva 511 de 1920 y aplicó el sistema Torrens hasta 2005.
¿La Ley 1542 sigue vigente?
No. La Ley 108-05, modificada por la Ley 51-07, la derogó expresamente, salvo en lo relativo a impuestos, que sigue vigente hasta que se dicten normas que lo sustituyan.
¿Qué es una constancia anotada?
Un extracto del título original que, bajo el artículo 170 de la Ley 1542, se entregaba a cada dueño de una porción de una parcela, sin delimitarla en el terreno.
¿Puedo vender un inmueble con constancia anotada?
Con el régimen actual, las ventas de inmuebles sin designación catastral propia no se pueden inscribir en el Registro de Títulos. Por eso la porción suele individualizarse antes o como parte de la venta, hoy por regla general mediante la regularización parcelaria.
¿Hay que deslindar siempre una constancia anotada?
No. Desde la modificación aprobada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia el 9 de octubre de 2025, la regularización parcelaria es la regla general para individualizar una porción, y el deslinde queda para los casos en que hace falta un proceso contradictorio ante el tribunal.
¿Cuántos deslindes se hacen al año?
En 2025 ingresaron 26,948 expedientes de deslinde a Mensuras Catastrales y se registraron 22,205, un 82 % de solución, según la Memoria Institucional del Registro Inmobiliario.
Palabras finales
La Ley 1542 de Registro de Tierras llevó al país el sistema Torrens y ordenó la propiedad durante casi 60 años, hasta que la Ley 108-05 la sustituyó en 2005. Hoy está derogada, salvo en materia de impuestos, pero muchas constancias anotadas nacidas bajo su vigencia aún deben convertirse en títulos propios, hoy por regla general mediante la regularización parcelaria.
Si vas a comprar un inmueble con un título de la Ley 1542 de registro de tierras, revisa su estado jurídico y su situación catastral antes de pagar. Si quieres que te acompañe con abogados y agrimensores aliados para que tu compra llegue a buen puerto, escríbeme.
Nota de descargo de responsabilidad: Este artículo sobre la Ley 1542 de Registro de Tierras tiene fines informativos y educativos únicamente. La información aquí presentada está basada en la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, la Ley No. 51-07 y fuentes oficiales del Registro Inmobiliario de la República Dominicana. No constituye asesoría legal. Cada caso inmobiliario es particular y puede presentar circunstancias que requieren análisis profesional específico. Se recomienda siempre contratar los servicios de un abogado especializado en derecho inmobiliario y un agrimensor certificado por el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) antes de iniciar cualquier proceso de deslinde o compraventa de inmuebles.
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